Casrapat2020

Ça y est vous voulez vous lancer dans l’achat de votre résidence principale mais vous hésitez entre le charme d’un bien ancien ou le confort d’un logement neuf.

Nous allons tenter de vous éclairer sur les avantages et les inconvénients de ces 2 options.

Qu’entend-on pas logement neuf et ancien.

Le marché dit de l’ancien, regroupe tous les biens d’habitation construit depuis plus de 5 ans et ayant fait l’objet d’une mutation (vente, donation, succession …) ou bien habité au moins une fois.

À l’inverse de ces actifs nous trouvons les logements neufs. Le plus souvent, ces biens sont achetés (ici on dit réservés) avant leur construction, c’est de la vente en état futur d’achèvement.

Les principales différences :

Les frais de notaire (ou droit de mutation)

Dans l’immobilier ancien ils sont compris entre 7 et 8 % du prix d’acquisition contre 2 à 3 % dans le neuf.

Avantage au neuf

 

Les aides

Dans l’ancien vous pouvez bénéficier d’aides soumises à conditions, notamment si vous faites des travaux dans le nouveau logement des travaux à hauteur de 25% minimum du coût de l’opération (La création de nouvelles surfaces habitables ou annexes ; La modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou annexes ; réalisation d’économies d’énergie (sauf s’ils sont financés par un Eco-PTZ).

Dans le neuf. Le PTZ ou Prêt à Taux Zéro est un dispositif mis en place par l’État pour faciliter l’acquisition (sous réserve de certaines conditions d’éligibilité). Il permet en outre de financer une partie de son acquisition en contractant un prêt à 0% d’intérêt. Ce prêt peut aller jusqu’à 40% du prix d’achat du bien.

Avantage au neuf

 

L’économie et l’écologie

Grâce à l’efficience des équipements et de l’isolation qui constitue un logement neuf (dans le respect des normes BBC, Bâtiment Basse Consommation et RT 2019, Réglementation Thermique 2012). Comparé à un logement ancien moins bien isolé donc plus énergivore, le montant des factures de chauffage et d’électricité sera bien moins élevé et vous ferez un geste pour la planète 😉

Avantage au neuf

 

Les travaux

Avec l’achat d’un bien neuf, votre logement sera livré sans aucuns travaux à prévoir, ce qui est bien plus rare dans l’acquisition d’un logement ancien (il faudra alors rajouter le montant des travaux nécessaires au budget final le cas échéant).

Le délai 

En faisant l’acquisition d’un bien ancien, vous serez chez vous environ 3 mois après la signature du compromis. En réservant un appartement dans le neuf, il faudra attendre bien souvent au moins 24 mois avant de pouvoir profiter de votre nouveau chez vous !

Avantage ancien

 

Des logements conçus à votre image

Les logements neufs disposent de nombreuses options et excepter les murs porteurs vous pouvez modifier à votre convenance la position des cloisons ainsi que la plupart des matériaux et des équipements qui constitueront votre futur logement. Une bonne partie de ces options sont comprises dans le prix initial 

Avantage neuf

 

Les garanties

En achetant votre logement dans le neuf, celui-ci bénéficiera de nombreuses garanties telles que : la garantie biennale, décennale et de parfait achèvement. Ces garanties vous assurent un bon fonctionnement des équipements pendant deux ans, la réparation des désordres importants pendant 10 ans et le bon fonctionnement de votre logement un an après la réception. Toutes ces garanties n’existent pas dans le cadre de l’acquisition d’un logement ancien car vous êtes censés acheter en l’état et le vendeur n’étant pas professionnel vous n’aurez aucun recours contre lui en cas de mauvaises surprises.

Avantage neuf

 

Le prix

Les logements neufs, sont souvent plus cher que les logements anciens situés dans le même secteur. La principale raison est le coût de construction et le coût du foncier (le terrain). Cet écart de prix est compensé par l’ensemble des dispositions mais l’écart subsiste.

Néanmoins, lorsque vous voudrez revendre votre logement, il y a des chances que celui -ci trouve preneur plus rapidement car ces types de biens sont très recherchés.

Avantage à l’ancien

Comme vous aurez pu le constater, les logements neufs ne manquent pas d’atouts pour vous séduire à condition de s’y prendre assez tôt et de faire preuve de patience .

Valider son plan de financement

Première chose à faire, valider son financement auprès de sa banque ou d’un courtier.
Les conditions d’octroi des banques évoluent très rapidement ces dernières semaines, tout comme les taux. Mettre à jour son plan de financement est donc incontournable avant de se lancer dans des recherches.

Déterminer son projet de vie

Proximité des écoles, des transports, du lieu de travail, l’accueil d’un nouvel enfant, sont autant de questions à se poser pour bien choisir son bien.
Dans le neuf, il n’est pas rare que les programmes soient livrés sous 36 mois, il est donc important de bien valider certains de ses points, même si bien évidemment il est impossible de tout prévoir.

Quel promoteur choisir

S’assurer de la fiabilité financière d’un promoteur et essentiel, cela évite notamment les mauvaises surprises comme un dépôt de bilan pendant la construction de votre futur appartement par exemple. Afin de s’assurer de la bonne santé financière d’un promoteur, il est nécessaire de se renseigner sur la bonne réalisation de ses derniers programmes et de vérifier que celui-ci est bien titulaire des garanties suivantes :

– La garantie de parfait achèvement.
– La garantie de bon fonctionnement (garantie biennale).
– La garantie décennale.

Ces différentes garanties permettent de vous couvrir en fonction des aléas que pourrait subir le promoteur.
Mais rassurez-vous s’il n’est pas évident pour vous de tout valider, la banque qui vous financera s’assurera du sérieux du promoteur avec qui vous allez acheter car avant que le bien ne vous appartienne, il appartient avant tout à la banque 🙂

Comme pour les constructeurs automobiles, les promoteurs disposent de plusieurs gammes.
En fonction des secteurs et des attentes de la clientèle visée par ces derniers, les prestations peuvent varier. Les parties communes seront traitées de manière plus nobles, vous aurez du parquet massif vs du stratifié, de la faïence toute hauteur dans les salles de bains…

Une fois le contrat de réservation signé

Prendre le temps de bien lire son contrat.
Si certains aspects restent obscures, ne pas hésiter à se rapprocher de son conseiller commercial.

La notice descriptive. Ce document reprend l’ensemble des éléments qui constituent votre logement. Cela vous permettra aussi de voir si vous souhaitez éventuellement choisir des options pour mettre le logement à votre goût. Cela peut être du parquet à la place de la moquette, de la faïence toute hauteur ou encore modifier le plan de l’appartement.
Attention, toutes les modifications ne peuvent pas intervenir à n’importe quel moment. Comme vous vous en doutez, plus le chantier est avancé, plus il devient compliqué de faire évoluer le plan initial.

Dépôt du dossier auprès des banques

Votre contrat de réservation reçu par recommandé, vous allez devoir préparer tous les justificatifs nécessaires à l’étude de votre dossier par votre banque ou votre courtier.
Les délais d’étude sont d’environ 1 à 2 mois en fonction des périodes.

Après avoir obtenu un accord de prêt, vous recevrez vos offres par la poste.
Là encore jetez-y un oeil pour valider qu’il n’y a pas de coquille.

Passé le délai de réflexion de 11 jours, vous pourrez retourner vos offres à votre banque.

Signature notaire

Vous serez convoqués par le notaire en fonction de l’actabilité de votre projet : entre 3 et 6 mois suite à la signature de votre contrat de réservation. Ce délai peut être plus long, si vous avez réservé tout au début de la commercialisation du programme.

Lors de la signature, le notaire appellera une somme correspondant à l’avancement des travaux (voir appel de fond fourni par le promoteur) et les frais inhérents à la vente (frais de notaire, frais de garantie…)

La banque débloquera sur le compte du notaire une partie de la somme que celle-ci vous a consentie.
Lors du passage notaire, celui-ci demandera souvent 30% de la somme. Votre apport sera appelé en premier, puis les éventuels prêts aidés (PTZ) et enfin le prêt principal.

La livraison.

Enfin, la délivrance!

Le programme est achevé, le promoteur vous invite donc à prendre possession de votre appartement.
Lors de la remise des clés vous aurez à vérifier avec lui que tout est conforme à ce qui avait été prévu. Vous aurez donc à faire le tour du propriétaire pour vous assurer que les prestations coïncident avec les options que vous aviez choisies et qu’aucune malfaçon ne vous sautent aux yeux.
Si vous constatez un défaut visible :
s’il s’agit d’une petite retouche de peinture, une entreprise sur place fait le nécessaire immédiatement.
Si au contraire, vous constatez une malfaçon plus importante, le promoteur dispose d’un délai pour faire les travaux qui s’imposent. Cela peut arriver même si ce n’est évidemment pas systématique.
Il faut avoir en tête que vous achetez un “prototype” aucun projet n’étant identique à un autre. Il est donc normal que des corrections doivent être apportées après la livraison.
Ces petits désagréments se soldent rapidement dans le temps et le promoteur dispose d’une garanties décennale et biennial que vous pouvez faire jouer. Cela vous assure une certaine tranquillité.

Ne reste plus qu’à déménager et s’occuper de la déco, mais ça on vous laisse faire 😉